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高地价拖累北京地王项目销售额不及土地出让

时间:2019-02-22 01:40:28 来源:互联网 阅读:0次

高地价拖累北京地王项目 销售额不及土地出让成本

7月10日,引来多家房企大鳄关注的北京 准地王 万柳地块的终结果就将揭晓。而京城2009年和2010年的地王项目也陆续入市开盘,但从目前的销售情况看,这些已经入市的地王项目中,大多数的销售状况并不理想。

对此,有分析人士指出,遭遇调控的地王项目,在过高的土地成本下定价十分尴尬,并终影响到销售。

北京中原市场研究部提供给的统计数据显示,从2009年5月21日到2010年3月17日这段房企频频抢地的时间内,北京合计有30块住宅类属性地块的溢价率超过100%,剔除个别已经退地及在建未销售的地块,合计入市地块为19宗,其平均溢价率也达到了164%。

而这19个项目累计到目前的销售额仅为446.46亿元,尚不及这些项目468.76亿元的土地总出让金。中原地产研究部总监张大伟就表示,地王项目销售难的情况已经逐渐出现,在这些地王项目中,除金茂府、富力十号等在2009年初购得的稀缺的城区地块,和万科在房山的部分项目销售情况较好外,大部分地王项目的签约情况并不理想。

有数据就显示,多数地王项目的累积签约率不足30%,明显低于目前市场的平均情况。

其中中信地产于2010年3月以52.4亿元拿下的大兴区亦庄住宅及商业项目(XB)地块,折合楼面价13396元/平方米,而这个终被命名为中信新城的项目截至目前的销售额只有16.67亿元,平均售价24000元/平方米,土地成本高达55.80%。

而更为显着的一个例子也是在亦庄,2009年底出让的亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地,当初的土地出让金为48.3亿元,折合楼面价18014元/平方米,溢价高达467%。但目前,该项目仅销售出4.97亿元,其26000元/平方米销售均价,使得土地成本竟占到了其售价的69.3%。

此外,包括保利东郡、金科 巴登假日等昔日地王项目的销售也遭遇难题。而在查看上述几个项目的资料后也发现,其楼面价占售价的比例也在44.4%。

张大伟表示,这些高价土地的上市时间均在2010年下半年以后,而这也是本轮房地产调控的开始,特别是此后的限购加限贷的调控,抑制了北京市场上大部分的投资需求,外地购房者占比在限购后,更是不足1成,需求锐减。

其次,当初拿地的价格过高。对比其售价与土地价格成本,可以发现,这些地王项目的土地成本已经占到了售价的42.2%,远远超过了其他项目。以目前上市的部分项目看,当初不够理性的购地行为已经明显影响了房企的利润空间。且地王项目的融资等成本过高,也导致了项目终的定位难。

而从目前的土地市场价格来看,对于库存依然比较高的房企,除非少数优质地块,否则其拿地积极性肯定不高。所以在万柳等个别优质地块外,其他区域再出现地王的可能性很小。

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